碧桂园决胜白银时代 || 深度
总收入、毛利润、净利润大幅增长，销售回款2771.1亿元，货币现金2228.4亿元，行业资金趋紧情况下，碧桂园如何保持着充沛现金流？其“三驾马车”又如何驱动未来新增长？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：程昱
设计：甄开心
实习生：何慕丹
碧桂园控股有限公司（02007.HK，以下简称“碧桂园”）在行稳的路上更上一层楼。
自房地产白银时代到来，碧桂园这匹“超级黑马”主动控速，以更稳健的姿态继续前进，正如其在8月22日披露的半年报中所言“行稳，是碧桂园必然的选择”。
进入2019年，房地产行业先是经历拿地小高潮，后至各种融资渠道收紧，到7月份“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，酸甜苦辣来的猝不及防，房企正面临新一轮的挑战。但于此时，碧桂园仍交出一份颇为亮眼的半年报。
半年报显示，碧桂园上半年总收入、毛利润、净利润均实现大幅增长，增长率分别为53.2%、56.9%、41.3%；而销售回款2771.1亿元，货币现金2228.4亿元，自2017年起第三次连续在年中实现正净经营性现金流。
在行业资金趋紧的情况下，提倡“提质控速”的碧桂园仍保持着充沛的现金流，它是如何做到的？于此同时，和碧桂园地产业务并称为“三驾马车”的现代农业和机器人板块，又是如何驱动其在未来实现新的增长？
作为资金密集型行业，资金链对于房企而言至关重要。在当下调控政策明确不放松，融资渠道持续收紧的情况下，“现金为王”成为诸多房企的信条。
自上市以来，碧桂园始终把财务稳健、现金流的安全放在十分重要的位置，并设置了净借贷比率不能高于70%的财务安全红线。“行业政策的进一步收紧对碧桂园的挑战也很多，所以一定要抓好现金流管理”，碧桂园总裁莫斌在中报业绩会上表示，公司今年再用权益回款来进行考核，也是出于这方面的原因。
而在今年3月18日碧桂园举行的2018年度业绩会上，董事会主席杨国强指出“速度一定要放在安全质量后面，我要求莫斌总一定要在保证安全质量之下才能继续往前走”
在房地产行业杠杆扩张已成主流的情形下，提出“提质控速”的要求，碧桂园的现金流一直备受关注。不过，中报显示，碧桂园出色的现金流管控为其筑建了宽广的财务护城河。
碧桂园的现金流管控之道，一方面在于合同销售及回款，“房子卖得好”。今年以来，全国多数区域及城市的房地产市场步入调整阶段，碧桂园以2819.5亿元的合同销售额稳居行业第一；权益物业销售现金回款2659.4亿元，回款率达94.3%，回款比例处于行业高位。
▲2015-2019上半年，碧桂园合同销售额概况。
鉴于销售额的大幅度增加，继2017年起，碧桂园已连续3次在年中实现正净经营性现金流，这意味着自身“造血”能力强，无需过多依赖外部融资输血，进一步提高抵抗外部风险的能力。
截至2019年6月30日，公司账面可动用现金余额2228.4亿元，占总资产比例为12.8%；拥有约3133亿银行授信额度尚未使用，资金储备相对充足。
另一方面，碧桂园的财务杠杆处于行业低位。报告期内，碧桂园净借贷比率仅为58.5%，同比下降0.5个百分点；公司现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达2倍。
值得一提的是，碧桂园已连续多年保持净借贷比率（借贷资本/总资本）低于70%的财务红线。Wind数据显示，2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%，H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。
▲碧桂园2019年年中业绩概况。图片源自公司公告。
2019年下半年，碧桂园已备足“弹药”，继续加码现金流。碧桂园常务副总裁程光煜表示，下半年准备了超过4000亿的货量，会根据市场的情况，以销定产，灵活合理推出货量，“我们有信心全年销售不低于去年的水平，有一定增长”。
中金公司6月27日发布研报称，碧桂园2019年销售额有望录得正增长。得益于碧桂园的全国性布局（截至2018年底已进入269个城市）、布局的合理性以及强大的执行力，公司能够抵御各区域房地产市场的波动以支撑其去化。
“在房地产开发的基础之上，不断拓展创新业务，是所有房企在地产下半场要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情”，克而瑞指出，市场已逐渐从买方市场向卖方市场转变，对于房企来说，多元化布局不再是做和不做的选择，而是怎么做的问题。
在碧桂园2019年年度会议上，杨国强对“碧桂园是什么”做出了新的解释——“我们是为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。在这个定位下，地产、农业、机器人是碧桂园未来三大重点业务。
▲博智林机器人实验中心。图片源自龙眼直播。
有分析指出，多元化新业务最好能够与房地产业务形成周期性互补，或者选择进入建筑、经纪、金融服务等领域来延长产业线链，帮助房企穿越周期，实现逆周期调节。
碧桂园进军机器人领域，实际上是贴近主业、服务主业的。
中国是世界上最大的建筑市场，国家统计局数据显示，2018年我国建筑业总产值达23.5万亿元。然而，当前老龄化趋势下建筑业用工缺口不断加大，调查显示50岁以上农民工占比为22.4%，且比例还逐年提升。
而据莫斌透露，公司在建项目的面积目前为止达到了2.8亿平方米，每年的交楼面积差不多达到了1亿平方米。碧桂园自身对建筑机器人、家用机器人具备很强的需求和消化能力。而且，“现在建筑用人方面，年轻人不太愿意做建筑工人”。
如果将房屋建造的任务交给机器人，那么关于安全、效率、质量等问题或可迎刃而解。正如莫斌所言，建筑机器人研制成功后，对安全和质量都有保障的，也可以弥补未来建筑工人的缺失，同时提高生产效率和降低建筑成本。“最重要的是将建筑项目变成数字化的工地，对生态环保都会有很大的好处。”
据悉，目前杨国强正全身心投入到建筑机器人的研发和试制过程中。机器人公司总共研发37款建筑机器人，其中9款已经进入到项目现场进行了试运作。
瞄准世界科技前沿机器人之外，碧桂园还切入高科技现代农业，“碧桂园发展到今天，理应能为农民、为社会、为国家做点事情”。
▲碧桂园农业八大核心业务板块。图片源自官网截图。
碧桂园的农业项目，布局农业全产业链条，包括前端研发，“公司+基地+农户”模式的中端生产组织，以凤凰优选社区门店为主体的终端销售，为更多人提供安全、好吃、实惠、丰富的农产品，进而为地产主业增添附加值。
场景即入口，住户即流量。已拥有2000多个项目、超400万业主的碧桂园，无疑为农业项目落地带来良好市场基础。目前，海南润达产出的西瓜等优质农产品已经进入碧桂园社区零售超市销售。
国家统计局原局长邱晓华此前曾表示：“房地产要注意未来的发展新趋势。一是要向高质量的方向发展，第二是要向绿色、新材料方面发展，第三是要向服务全配套方向发展，要把‘高、新、全’做好。做好这几样，房地产还是充满春天气息的。”
机会总是留给有准备的人。当下，碧桂园“地产、现代农业、机器人”这三驾马车精准把握了中国未来发展方向，围绕地产主业，多元布局初显成效。未来依托深厚的综合实力，碧桂园将以多条腿快速迈入发展新赛道。
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